买了二手房却无法入住 买卖不破租赁到底是什么意思

现如今房价不断增长，二手房因价格低，生活配套设施齐全而受到购房者的青睐，然而在买二手房的时候我们会遇到很多问题，这些买二手房注意的事项不了解可能房产证都拿不到。有时候我们会遇到另一个问题就是买了二手房却无法入住，这个时候购房者应该怎么办呢，所谓的买卖不破租赁到底是什么意思，下面来和房联网的小编一起看一个真实案例。

市民赵女士半年前买了一套二手房，到现在还无法入住，就因为里面的租户不肯搬走。“现在我有房还要租房住，不知什么时候才能搬进自己的房子。”赵女士郁闷地说。

据了解，赵女士夫妻俩都是武汉人，一年前，赵女士因为工作调动来到九江，其丈夫也一起跟过来。夫妻俩考虑以后就在九江发展，索性卖掉了武汉的房子，在九江重新安家。2016年5月，夫妻俩看中了湖滨小区的一套二手房，便有意买下来。在缴纳了房款准备收房时，却发现房子里住了一家三口，他们说房子是原房主租给他们的。

租户陈女士表示，她与原房主已经签了1年的房屋租赁合同，从2016年4月到2017年4月，租约不到期她不会搬走。这让赵女士傻了眼，她马上致电原房主，但被拒接。赵女士说，他们一家到现在还不能搬进新房，依然在外面租房子住，显得十分无奈。

对此，九江房联网的顾问小刘，法律上有“买卖不破租赁”的原则，如果原先的租赁合同合法有效且在租期内，即使房屋进行了买卖交易，租赁关系仍然存在。但在交易时，卖方如果恶意隐瞒或作出不实承诺，租赁关系虽仍保留，买方却可以追究卖方延期交房的违约责任。

当然，这些都是建立在租赁合同合法有效的前提下，如果租赁合同无效或已经终止，则买方可以要求租客迁出，并追究租客占用房屋的责任。“值得注意的是，如果租赁合同本身违反行政法规，则买方可以通过法律途径举报或起诉，要求解除该租赁合同。”小刘说：“大家都知道一个原则，就是叫"买卖不破租赁"，这个原则是根据《合同法》第二百二十九条的规定，"租赁物在租赁期间发生的所有权变动的不影响租赁合同的效力"。”“买卖不破租赁”是法律规定的一项原则，同时也适用于房屋租赁。“买卖不破租赁”原则的本质并不是说房东不能卖房子，而是说房东卖掉房子以后，不能破坏承租人的租赁关系。也就是说，即使把房子卖了，房东仍然不能把租房者赶走。

这样一来，就可能发生买了新房住不进去的局面，从而引发纠纷。所以小刘提醒所有买房人一定要了解房屋有没有租赁出去，再有就是租房人有优先购买权，这是《合同法》第二百三十条规定的，其中规定就是出租人在卖租赁房屋前应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

根据我国《合同法》的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的3个月以内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就要求买房人要严格遵守原房主与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更原房主与承租人之间事先签订的合同的任何内容。

“如果说是原房东未按这个要求进行出售房屋，承租人可以到法院申请买卖合同无效，所以也是会给买房者造成不必要的麻烦，引发一些法律纠纷。”小刘说。

“买卖不破租赁”原则不仅为购买二手房的广大购房人提了醒，还为很多承租人维护了合法权益。这就提醒我们，在租房时也必须要和房东签订正规的房屋租赁合同，这样才不会出现房主单方撤销或变更合同内容而无处维权的事件发生。

针对陈女士的遭遇，小刘再次提醒大家，购买二手房之前一定要充分了解房屋的情况，例如有没有租赁出去，房屋是否存在抵押等情况;而对于广大承租人，遇到这类问题，如果您手上有双方签订的租赁合同，就可以拒绝搬出，居住到合同期满，当然您也可以选择搬出，而要求对方支付额外的三个月的租金作为补偿。

买二手房的优势当然有很多，可是在购买二手房的同时要注意很多购买二手房的注意事项，二手房交易小常识 按流程交易更安全更保障，如果还有任何疑问也欢迎到房联网进行咨询。